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投资有风险,揭秘日本房产投资的坑!

  • 2018-06-03 23:33:47
  • 来源:旅日侨网
  • 作者:旅日侨网

点击上方蓝字,关注旅日侨网! 近日有好事者突然间在好几个知名多媒体网站上刊登和散布投资日本房产的帖子,为了避免广大国人被忽悠而上当受骗,特此发帖以正视听!尤其是那个日本东京京成小岩那栋木造楼的所谓分享“海淘购楼心得”的帖子”所涉及日本房产的信息严重不实,而且还煞有其事的连发四篇,本来我根本也无意发此帖,只是由于那个吹嘘帖的楼主把我正常的留言删除并且拉黑我,因此整理出本帖对其妄顾事实所吹嘘的不实信息将用具体事实数据来彻底揭露其欺骗的本质,实在是因为他满口胡言的太过分了! 警示:天上不会掉馅饼,天下同样也没有免费的午餐! 温馨提示:各位热心网友如果您觉得此文值得让更多的人知道或者了解,欢迎转载!完全不需要问我是否授权,也不需要强调此文是谁的ID原创,一切随意!——Free Open! 先说结论:发布那个帖子的京成小岩这栋楼每年实际收益率不仅是0,很有可能结局是亏损的!也就是说会破本金!因此那篇软文的真实目的并不是为了分享”购楼心得”,而是为了找真的接-盘-侠! 我不从事日本房地产业,对投资日本房产本来也多少有些意想,还谈不上意向,并不知道很多细节,正好近日我的同学(也算有钱人)来问我投资日本房产的事宜,因为他有一位要好的朋友(据说还是一位会计师)决定投资日本东京的新盘RC高层公寓,在日本申请的购房贷款正好也批下来了,准备来东京签购房合同,选中的公寓据说有9%的高回报率,弄得我同学好羡慕,心里痒痒的。好在我同学明显要比他朋友要聪明得多,发了那篇京成小岩的软文帖子给我看(弄得好像有图有真相的样子),顺便让我了解一下是否真有9%那么高的回报率。出于对同学认真负责的态度,毕竟一旦敲定的话,那可不是开玩笑要拿出真金白银的,我同学又不懂日语,也多次来过日本旅游,对日本的环境也很有好感。万一我提供了不实信息,严重误导了他,导致投资失败的话,说不定今后甚至连同学情分也会恩断义绝。细思极恐之下,我也只好硬着头皮开始在日本各房地产网站上搜集日本房产制度的资料(当然查询同一信息会查看至少2~3个信息来源,以确保信息的准确性),当然查询日本税收制度(国税厅)官网,独此一家别无分店,信任度100%。全方位以一个模拟投资者的心态来解读投资日本房地产是否真的可行。查询取证的结果,不但觉得不可行,而且还完全颠覆了我原本对日本房地产的认识。当然,向我同学不可能就单纯用一句话(不可行)来答复他,为此把多日搜集到的材料整理汇编后,用实际事实数据一笔一笔地算给他看,一直算到楼房推倒的那一天!对我同学既不下可行的结论,也不下不可行的结论。通过每一个时间点(第10年,第20年,第30年..........逼近推倒重建时)的资产损益表,只要看得懂数字,自然就能得出合理的结论。最后我同学的夫人送了一个绰号给我(超靠谱),笑纳! 在具体揭露真相前,郑重申明:我不反对国人来日本投资房产,也不反对在日本做房产中介的达人利用国内新媒体平台进行营销,这完全都是正常的商业活动,也应获得尊重。想买的人要搞清楚原委,推荐的人要客观,在营销过程中,必须要有职业道德,必须要把全方位因素告知投资者,有什么优点同时还存在着哪些缺点,既不能以偏概全,也不能利用国人在不了解日本房产制度和税收制度的情况下,通过隐瞒真实情况达到营销获利的目的。更令人不齿的是还要通过歪曲事实,信口雌黄的手段来进行坑蒙拐骗。即所谓君子好财应取之有道。 WHAT?收益率为0、还会破本金!Hong-Dao-Gai???“你"这也太武断了吧!房产广告海报上不是说名义收益率(想定利回り)是6.5%嘛!(图18)的确,我和你一样也看到了那个房产广告中的诱人回报率6.5%,如果买了这样的海外不动产,除了自己能“赚钱”以外,是不是还可以在周围亲戚或者同事面前有一种高人一等被莫名羡慕的感觉啊???请不要高兴的太早,记住:天上不会掉馅饼,天下同样也没有免费的午餐!~~~请各位看官耐心地慢慢往下看!由于要揭示的信息量很大,对数字迟钝的看官,建议您先手上备好计算器,以便能赶上我的思路。 基本房地产信息:(图18)地址:東京都江戸川区北小岩5-4-18 轨道交通: 京成小岩站徒步4分 (图24)土地面积:132.23平米,建筑面积171.22平米,两层楼木造结构住宅上下各5间,一共10单间(每间使用面积17平米),售价:1.163亿日元(680万元),其中 (图20)土地市值=132.23* 32.3285=4274.8万日元,地面建筑物市值= (房产总价-地价)=7355.2万日元,预定初始租金水平6万日元/间/月,公益费3000日元/间/月(是指委托物业公司的委托费=租金*5%,并非指管理费,管理费另计),号称满租客想定毛利率(満室時想定利回り):6.5%=年租金/房价, 按照D31killer(ID名的意思是不是第31位杀手的意思啊?)发帖(下文均简称D31)自己的说法,资金信息如下: 总投入4500万日元约263万元(其中4000多万日元首付约240万元,30万元包括查旅费,翻译费以及购房时诸项费用),贷款440万元,第四方贷款浮动利率是2.9%(非日本系银行的野路子银行,暂且推测是在日本的中国系银行,日本正常的房贷浮动利率目前上限是0.7%(平均0.639%,最低0.47%)(图七)、30年期的固定房贷利率是1.265%、最高贷款年数35年期固定房贷利率是1.275%,日本一般抵押贷款利率是2.375%)。在日本贷款30年,每月还款1.8万元。(图六总还款660万元)30年期满连本带利总支出900万元(240w+660w)来计算。每月租金满租客6万日元*10=60万日元约3.5万元。 之后我会把那位D31软文中故意隐瞒没有揭示出来的关键数据一一罗列出来给大家,供大家擦亮眼睛看清楚真相,用实际的事实数据来揭示他的丑陋真面目!(据我个人判断D31killer并非现在这栋楼的真正房东、而是一个为了推销这栋楼的网络营销文宣) 首先,租金6万日元的租金水平即便初始状态可以实现,但确是一个不可能长期可持续的租金水平,那是因为从京城小岩站(注意:不是JR小岩站,虽然两个车站之间直线距离很近,没有轨道交通直接相连,徒步大概需要18分左右,类似于Y型状开口顶端两点之间的相对关系,但是差别很大,单单两个车站周边的土地价格,JR小岩站周边要高出将近7万日元/平米#图20,因此可以简单地认为是完全两个不同的车站,不能混为一谈)步行到周边2分~4分范围内(参阅图一)依然存在大量和D31物件同等条件或者近似条件的新建全新空室等待出租,而且从京城小岩站徒步9分还有一栋2018年3月竣工的相同模式的住宅(参阅图二),https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html上下2层一共12户居室中一楼居然还有4户是空室(满室引渡的条件很难实现),而且图1和图2揭示的基本租金行情全部都是礼金0敷金0,这与D31在他自己的帖子里吹嘘首年度每户可以最多收取15个月租金的话相矛盾!这还只是我随意从日本租赁网站上找到的周边新建房屋租赁信息,如果去当地不动产中介问询的话毫无疑问还会有更多的选择,有的租赁条件似乎还要好一点,离车站步行只要2分钟(时间缩短一半),而且价格也比他的低只要5.5万~5.8万日元不等,尽管如此,如图一显示,两栋楼还有很多房间没有出租出去。所以房产海报的宣传展示的是最理想化的租赁状态。也就是说,D31这栋楼的每月租金60万日元基本上就是天花板租金收入。 先透露一个重要情报信息(之后再详细展开),即江户川区(小岩所在行政区域)的平均住宅空室率是12.5%(图9)、WHAT?这么高啊!不过从图一和图二的公开租赁信息来看,这个12.5%空室率的可信度是非常的高!很有可能京成小岩站周边地区的空置率要高于江户川区平均值12.5%的水平,20%、25%都有可能,图二的新盘木造住宅就是4户/12户=33.3%的空室率(连新房入住率也这么低,有没有那种在中国四、五线城市的感觉)啊?),当然不能以某一特殊物件计算,但是从公开租赁信息来看,京城小岩站周边的空室率达到20%也未尝没有可能,这就又和京成小岩站周边的土地价格比JR小岩站的土地价格落差7万日元/平米这么大的现实状况相吻合。没有大量租客来,买房建楼的开发商意愿就低,意愿低当然土地就没人来买(真正的一般的日本人本来买房比例就不高),土地价格自然就低了。因此D31介绍的那栋新建木造住宅楼也是和图二那栋2层小楼几乎同时竣工的(2018年3月竣工),当然一定也会在首次出租过程中面临同样的空室待租问题。细思极恐! 不过在整个东京都地区小岩所在的地区空室率还算属于比较低的地区,因为没有最高,只有更高!在东京日本天皇居住的皇宫所处的千代田区比小岩所在江户川区的住宅空室率高出3倍,达到了惊人的36.5%(超过1/3强)。所以在京城小岩站周边地区,即便是新楼也不是什么稀缺房源(主要还是因为这种木造结构住宅建筑费用低廉,使用寿命周期短等特点),未必一定要租你的。对租客来讲关键的还是性价比和自己的荷包是否可以应对。况且,小岩地区又不是什么好地段,外国人的聚居区,尤其华人和印度人比较多,主要还是因为图它房租便宜,交通便利。类似于之前网络上爆红的北京大兴区(低X X口地区)。说实话把小岩地区作践和大兴区作比较还是有点不忍。这么比只是为了想说明小岩地区相对于东京都整体居住环境处于什么样的等级,便于大家的理解。不过日本的整体居住环境其实都还算不错,只是相对而言。小岩周边地区以相对低廉的租金水平吸引租客,其住宅空置率还是明显低于东京都市中心23区的平均住宅空置率15.6%水平。此外,乘此机会纠正国人一个错误观念:有人会说那我在日本东京不买小岩这么偏僻的江户川河床低洼地区,买到更靠市中心的商业繁华区不就容易出租了嘛!嗨,这是典型的中国式思维,没见过林子的菜鸟。连最繁华商业区银座所在的中央区住宅空室率也高达惊人的27.7%(超1/4强)啊!出乎意料你的意料吧?说实话,我也大吃一惊,的确出乎我原本的想象!你能想象一下在帝都的东直门大街或者在魔都的淮海路周边的住宅空室率超过1/4的恐怖景象吗?唯一的可能大概也就是在中国的农历春节期间那么一周时间段而已。 你也许会说东京都住宅空室率是不是也是我信口开河乱讲一通啊!有根据吗?这些数据都是公开信息(图9截图),网址链接附有更详细的信息。说到这里,大家是不是一愣一愣的。我再透露一个日本社会的现实,即使在日本大公司工作的白领,很多人每天的午餐费加零花钱只有区区500日元约30元哦!500日元的具体支出是1包烟300多日元(不抽烟的人买一个汉堡),1瓶130日元自贩机罐装咖啡,最多加一个便利店的饭团,就这么多,没了!我周边还遇到过2~3个日本人每天的确只吃两顿饭,WHAT?——午餐费省下不吃的!我之所以这么大篇幅介绍一些与租金相关的基本情况,主要目的还是想表达,即使每月5000日元的租金差额,对于有些一般日本人来说可以对付10天的生活费,对于租金水平的设定并不是一个可以忽视的因素(尤其是当房龄越来越旧的状态下),由于住宅空室率的原因,租客的选择性还是比较大的,而且租客的流动性同样也很大(例如他租住刚建好的新房子,住个10年他又搬去隔壁或者对街的新建房子去了,甚至租客只要自己愿意不怕麻烦每次签约2年期满后就又可以搬到邻近新築房子里去住,似乎可以实现一直住新房子的愿望。有一点D31没乱讲,只要租客愿意继续住,房东不可以赶租客搬家的,甚至租客由于各种原因拖欠租金,那房东是触了血霉了,不是短期内可以解决的。租客在日本是不是也算是一个“爷”啊———房东的“租”师爷!)那么你的房子只能再降价出租,别无他法。以上日本社会的这些人文信息,看似多余,如果你不了解的话,即便你有机会可以投资日本房产,也会因为你不了解当地的风情民情而选错物件导致血本无归!这是题外话,暂且打住。 总之,这名义上6万日元的租金水平要想长期保持不变,即便是理论上也经不起推敲。所谓6万日元的想定租金水平也只不过是一个理想化的租金水平(设定租金的参考依据),更像是开发商给投资者画的一个大饼。这6万日元租金水平能否真正兑现,我持强烈怀疑态度,即使第一次签约兑现了,2年期满后续签的话,能否继续保持这个6万日元的租金水平,我也同样持怀疑态度。这是打假第一点! 关于这位D31在日本是怎么贷到440万元的问题,很多网友在留言区也非常关注。他都一直三缄其口,不交代清楚,故意回避这个问题。我与一般看官质疑的角度不同,诸位看官只是质疑他到底能不能贷款,而我是质疑他能否贷足30年这么长,这个诸位看官一定要听明白我的意思哦!其中的猫腻我慢慢道来!主要原因是因为这栋楼是木造结构住宅,不是钢筋混凝土结构的高层公寓(简称RC公寓),虽然日本东京地区木造住宅的平均使用寿命是33.1年,RC公寓平均使用寿命是43.2年(图11,日本国税厅发表日本住宅平均使用寿命),但是日本法律规定木造住宅法定耐用年数是22年,RC公寓住宅法定耐用年数是47年(可贷款年数、推算住宅剩余可使用年数等等法定数据都是分别以22年或47年为基准计算的),因此法定耐用年数这个概念也是非常重要的,试想,如果你一个外国人到东京都买了一个20年房龄的木造结构房子,试问银行还会贷款给你30年吗?因为离木造住宅的平均使用寿命只剩下13年,如果贷给你30年,贷款一半还没还完,木造结构房子早就被推倒重建了! 当然法定耐用年数和可使用年数是两个概念(这点下面再另外细说)。木造结构到了22年当然未必就会马上拆除,还是可以继续使用的(未满22年房龄,木造残存使用寿命=(22年木造法定耐用年数-已经使用年数)+已经使用年数*0.2,超过22年房龄,剩余可使用年数=木造法定耐用年数22*0.2计算),但是地上建筑物的市值已经严重随水了,到了30年房龄以上时,地上木造房屋价值趋于为0,只剩下土地价值了。之所以严重质疑,更重要的因素或者说发生最糟糕的事态断供的话——由于他30年总共连本带利要还款660万元,但是到了第23年,他只还款了1.8*12*22年=475.2万元,只是刚刚过了本金440万元的本金线,还有184.8万元(3162.2万日元)没有还清,如果第23年断供的话,木造房产剩余市值已经严重折旧(日本的房产平均折旧率很大,图七图示,1年房龄折旧房价的10%off,10年房龄房价的24%off,20年房龄房价的40%off,30年房龄房价的45%off),银行为了确保回收资金(房地产拍卖的话一般会低于市场价)可能只能通过拍卖土地收回剩余的184.8万元的余款。因此我严重怀疑银行是否真的会贷款30年这么长的周期给他,因为在客观上银行的确存在一定的风险!(因为据D31本人自己交代图17,这块土地的评估价是2900万日元约180万元,土地的法定登记价格是1900万日元),显然第23年时,剩余土地价值180万元和剩余贷款金额184.8元很接近!万一断供,只能拍卖土地,银行收回资金!可见木造住宅的22年法定耐用年数是多么的重要!一查到细节,我已经自然冒出一身冷汗了!银行绝对不会那么傻会贷款给他30年这么长吧!大家可以结合我们国家的楼市调控来思考,为什么以前只是限售,但是当前却即限售又限贷。其中的意味深长也只有知道房产大数据的极少部分人才知晓。 这里我透露一个实际案例,签约日2018年5月23日,签约地:东京。我有一位朋友的朋友最近首付100w(50%),在日本贷款100w(50%),利率是2点几%,具体利率不详。这个贷款条件的物件本身还是RC公寓,贷30年。何况,这个京成小岩的还是木造结构房子,平均使用寿命还只有33.1年。因此我认为,即便可以获得“贷款”,应该也不是D31吹嘘的30%(240w/680w)首付条件,更接近真实的情况是必须要对真实的外国人买家提高首付比例(当地日本人买的话,不存在这个问题,可选择0.485%的变动利率贷款),最起码也要50%甚至60%以上,D31为了宣传这个房产广告包装成中国式的3成首付模式,以便获得大众认同,造成可实施方案的假象!这些是我对D31贷款内容条件的质疑,而不是能不能贷款的问题!D31却故意混淆概念,近日他也确实对质疑他能不能贷款的网友强调他能够贷款。因为D31的逻辑可能是只要回答可以贷款,并让对方相信了,能贷款多少比例那就可以由他自由发挥了! 不过至此,各位看官有没有注意到或者发现另一个蹊跷的地方啊?---那就是同样购买这个物件,你很有钱的话,全款买!那么全款的外国人和全款的当地日本人就没啥差别,但是选择贷款的话呢?很明显,购买这个物件可以获利的话,作为日本人在贷款利率上首先就比你先赚到了2.9%-0.7%=2.415%的息差利润啊!即使按照3成首付计算,30年期满,当地日本人连本带利要比你外国人少支出659.308w-472.875w=186.433万元(约)3190万日元。换言之,30年后大家同时卖出,在课税前如果有盈利的话,当地日本人至少在资产额上要比你多“赚了186万元”(图六)。这个186万元先在这里搁一下,最后结算时还要用到,再来看看如果是日本人买了这栋房产,这186万元究竟是真赚到了还是被支出给抵消了。但可以说明一个基本事实:至少从一开始你(指非日本户籍者)贷款买这个房产就已经输在起跑线上了。!如果除了租金还真的能赚到这186万元,毕竟人家和你比起来,占尽天时,地利,人和。186万人民币约3190万日元、30年间年均106.3万日元。即便在日本也不是一笔小数目。而且在日本国内通常不超过0.3%的存款利率下,也算是一笔好营生,绝对不可能放弃的。你一会儿说好物件要靠抢,一会儿你又说花了大半年时间才定下来的,这么“好的回报率”似乎也像是特意为你留好的,这栋楼也像是专门为你盖的。这算什么神逻辑啊!你又不是安倍首相的外孙,安倍之前倒是爆出有一桩丑闻。利用自己的职权之便,对一块价值13亿日元的国有土地,只花了1.3亿日元就“买下来了”。 可能说到这里,还有嘴硬的看客会说:到房龄33年后,即便建筑物本身市值折旧光了,我还有那块地呢!加上33年的租金,你怎么知道我不赚钱???我知道等贷款30年还清时,当日本人解套了,你至少比他租金少赚186万元,这是显而易见地不争事实! 说了这么多,看官也看了这么多,这个骗局才刚刚渐入剧情哦,请别走开,让我继续给你揭示真相!细思极恐! 另外D31故意隐瞒没有交代的一个关键数据是在购置房产时,还需要交纳各种手续费和税收这笔大开销,一般相当于房屋售价的7%左右。其本人的说法是首次投入4500万日元约263万元(图17截图),如果首付240w的话,剩余杂费就应该是23万元,这显然就和他之前自己的说法产生不一致了,既然交易“已经达成”,还吹嘘5月底就可以“过户拿证”,倒头来对自己“已经支付的费用”却还莫衷一是,没有一个具体的准确说法,这是他自己露出来的又一个“马脚”!!!~~~A:“总价680w,首付240w,其他税费以及最后准备到可以入住的家具家电一共花费大约20w”(图15截图)B:“ 从去年6月份开始有这个想法,到10月初第一次落地羽田空港开始到现在一共来了四次。。。。。。请了一名长期旅日的80后帮我做了很多相关当地法律和规则的翻译,一共算下来差不多花费了10w人民币左右(图16截图),那么A+B的合计杂费一共应该是用了30万元(注意:有7万元人民币约120万日元的差额兜不拢啊!)。在日本购买房产前,对诸项费用的预算编制估算房价的7%来计算的话,就远远不止30万元人民币(我自己的心证认为总共至少需要60万元人民币的诸项费用),而且这60万元的诸项费用当然是不包括什么差旅费费,翻译费(要知道在日本当地雇佣临时翻译也并不便宜)。由此可见,这位D31大侠根本没有实际操作过这一房产购买过程,只是听说大概的费用,并不清晰知道整个过程的具体费用到底要花多少钱!所以才会出现吹牛皮兜不拢的现象。要知道这样的大金额费用是一个“过去式的花费”,并不是一个“将来时的花费”而不可预知,正因为这样的实际花费没有出现过,所以他自己的说法就自然兜不拢了?就用一句“反正我总共4500万日元全部包括所有费用”的说辞来模糊带过。因而谁在撒谎,已经不言自明!所以综上所述,我敢断定:这栋楼的真正主人并不是这位D31killer大侠,估计他也只是这个骗局的网络文宣者,如果我是他的老板,立刻解雇他!吹牛都吹不圆怎么找接盘侠啊!这是打假第二点! 对于1.16亿的一栋木造楼来说至少需要500w日元约30万元~50万元,之所以这个诸项费用的金额会差20万元这么多,那是因为中介手续费=房价*3%+6万日元(这个物件是383.3万日元)这项大头费用有时出现,有时是半额,也有免除中介手续费的情况,不一而定,既然不是定数,那么先行不计算在内。因此还是按照原来原则,以少算支出部分为原则,那么取下限的30万元来计算成本。各项费用包括:仲介手数料、登記手数料、土地の固都税清算金、ローン手数料、印紙代、火災保険料、不動産取得税、出来上がるまでの利息等,网上查到购买3000万中古公寓的诸项费用就需要至少230万日元,那么我估算30万元约500万日元的诸项费用显然也是偏小计算的,这点大家应该可以完全理解的吧!可见D31大侠的说法故意隐瞒了这笔30w的费用。因为据他本人交代,每月还款1.8w元,贷款440万元的话,房贷计算器的结果确实是1.8万元,这样每月需要还款1.8w的说法是没有争议的,参见图六。因而大头的还贷金额不可能再乱胡说了,否则这个NB就太过于明显了,但是相对较小的诸项费用他本人毕竟没有实际操作过自然就无法交代清楚了。 这样,为了不重复计算,暂且采信其本人诸费用20w+10w=30万元的说法,对于支出部分尽可能往支出偏小的方向计算以示公允,各位看官也相对会更能接受我的说法。但是实际情况远远不止30万元的诸项费用,这个大家心里面一定要明白,请各位看官对我也公允一点吧!因此首次买入该栋楼的成本至少是240w+30w=270w元,至少这点大家应该也没有争议吧! 按照D31本人的说法,每个月租金满打满算只有60万日元约3.6万元(图14截图),而且礼金0敷金0(参考附件图一小岩周边木造新楼租金条件都是礼金0敷金0,D31大虾居然吹嘘第一年可以收15个月的租金,不知道他身上标配的莫非是“豹子胆”)。每月从租金收入中要扣除15万日元(住宅维修费+管理费)类似国内的物业费(参见图13,一位在他帖子留言的例子显示网友看中大阪一个市值6800万日元公寓的物业费占月租金的17%),日本的住宅物业费的标准大致每月每间从公寓的租金中扣除2万日元左右,木造住宅是扣除1.5万日元左右,和房产新旧没有关系。那么,实际租金收入45万日元约2.6万元,再扣除每月还款1.8万元,实际每月到手收益只有8000元。一年也只有9.6w元。 下面诸位再来看各项税负支出部分(尽可能采用偏小数值)。 据该房产海报广告宣称(表面利回り)毛利率有6.5%,光扣除2.9%房贷利率,那么也只有3.6%。但是,还有每年的税负,这个他完全故意隐瞒没有交代。他又不是日本皇室成员可以享受免税待遇。 首先,每年固定资产税(详见图四)=房产市值/6*1.4%+东京都都市计划税=房产市值/6*0.3%来计算出至少每年33万日元约1.9万元,房产市值是以土地市值和房产市值为基准分别计算的。房产海报显示,土地面积132.23平米(39.99坪),建筑面积171.22平米(51.79)(图17截图),按照其本人的说法:前5年每年是(34w+50w)=84万日元,他和物业管理公司各半。不知道这个84万日元的数值是怎么来的。房子的产权人是房东的,所有税负完全应该由房东本人承担,固定资产税以及都市计划税和物业管理公司完全没有关系,管理公司只是一个服务公司,每月收取租金收入60w日元*5%----即公益费3000日元*10间=3w日元而已(图18房产海报),公益费3000日元/间其实只是委托物业公司的委托费(租金5%的标准收取),并非每个月的房产管理费,日本住宅每月的管理费和修缮维修费从房东的租金中扣除(参见图19截图),何来固定资产税房东和物业管理公司各付一半之说?!http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/暂且我还是按照标准算法以每年33万元固定资产税来计算!这是打假第三点! 另外对于租金收入的所得税部分,还贷利息部分(1.8万中的0.6w部分)是不加税的,但是还款本金部分(1.2w)却是所得税的征收对象(图三)。这栋楼10间房每年的租金收入所得税对象额度是(45w日元-10w日元利息)*12=420w日元。那么按照图四所得税表的税率(330w-9.7w抵扣部分)*10%=(420w-330w)*20%=50w日元约3w元(超过330w按照20%税率计算)。 楼主故意隐瞒火灾险费用(图五),我特意查了一下,木造房子的火灾险比公寓贵4.5倍!木造房子火灾险费用是按照市值每1000w日元加乘,30年期的话,11600/1000*32.5w=377万日元,平均每年火灾险是377/12=12.57万日元约7300元。注意理解:建筑物本身的火灾保险费绝对绝对绝对是房东本人承担,你作为租客可以另行购买自己的火灾险,这和房东的火灾险是两回事。举一个例子,隔壁邻居着火了,你的物品受损,你如果没有买自己的个人火灾险,没有赔偿,房东可以获得你房间原本属于房东本身设备等损坏部分的赔偿。如果你另外买了自己的火灾险,就可以获得保险公司赔偿。 这样每年实际收益9.6w-1.9w-3w-0.73=3.97w/270w=1.47%。注意!这个收益率还是没有计算每年的住民税(估计每年几万日元)。实际收益率在1.4%以下。 日本的房屋越新折旧越大,一般平均1年房龄折旧10%off,1年零1个月算2年房龄(房龄算法以此类推),10年房龄折旧24%off,20年房龄折旧40%off。30年房龄折旧45%off。参见图七。 推算木造残存使用寿命=(22年法定耐用年数-已经使用年数)+已经使用年数*0.2,超过22年,残存使用年数=法定耐用年数22*0.2 ,推算RC公寓残存使用年数=法定耐用年数47年-已经使用年数*0.8,超过47年,按照法定耐用年数47年*0.2计算。参见图八,据调查日本东京23区市中心地区的木造住宅平均使用寿命是33.1年(木造住宅法定耐用年数22年),钢筋混凝土结构公寓(RC)住宅平均使用寿命是43.2年(法定耐用年数是47年),也就是很多公寓在47年的法定耐用年数前就推倒重建了。参见图11,而且不同时期建筑物采用新的建筑材料也不会对住宅平均使用年数产生任何影响。由于40年以上的房产,地上房屋部分的市值基本折旧光了,价值趋于0、只剩下土地的市值。把这么旧的房子卖了等于是在卖地,不卖的话,很少会有人来租,而且房龄越久,每年的维护费也非常的高,因此房东最好的选择就只有推倒重建了,所以,日本的住宅不管是木造结构住宅还是RC公寓都绝对不会硬撑到实在不能用的时候再推倒重建。 另外一个制约因素在于,据调查东京都23区市中心的平均住宅空置率尽然高达16.5%(参见图九),租客不怕找不到合适的房子,选择余地很大!令人惊讶的是日本天皇的皇宫周边千代田区的住宅空置率高达36.5%,超过1/3,繁华的银座所在的中央区住宅空置率高达27.7%,超过1/4,高级住宅区目黑区住宅空置率高达28.2%,也超过了1/4,真是细思极恐!真的吓到宝宝啦! 因此,如果计算每年房屋折旧部分,肯定就会发生实质亏损现象!这还仅仅暂时停留在账面亏损,况且这个1.32%的收益率的前提条件是30年内保持租金不变,(事实上小岩周边木造住宅的租金水平,30年房龄木造住宅租金是每月5.5万日元,参见图十),租金水平随着房龄增加会递减。为了维持租金水平,30年间还要进行2次左右的大翻新,装修设备包括外墙的那种,也是可以交给管理公司,但翻新费用是房东承担,这个不会变的。东京的价格内装基本是每间2~3年的租金,再加外墙和公用设备。 另外大翻新交给管理公司价格很可能翻倍。不仅大翻新的的费用还没有抵扣,而且30年间整栋楼的10间住户必须还要全部满租客,不能有空租期。这栋楼又不是日本皇宫,所处位置又是在东京都边缘地带的江户川河床的低洼地带,隔河对岸就是千葉県。小岩周边地区的住宅空室率是12.5%、租客选择余地很大。即便现在这栋楼是新房也未必会马上全部出租实现满室引渡,例如之前提到的(图2)所示那栋楼已经过去2个月了,1/3的房间至今还没有出租完毕,等过了10年,20年房龄后,租客就会搬到周边其他的新建房屋中。你的租金水平自然就开始下降了。因此小岩地区绝对不可能保证木造房子30年间10间房都是满租约的情况!而且大翻新时期必然无法出租给租客,会产生空租期,当然就不会有任何租金收入,还要支付大笔翻新费用。所以以上计算得出的1.32%收益率是在非常理想的前提条件下估算的。但是实际情况绝对是不可能实现的!即便不计算翻新费用也不计算房屋折旧费用,光租金面一有闪失也就会发生实质亏损!这是显然不容否认的事实!很容易理解的现象。 那好,我们再来算算30年后,还款完毕时的总资产情况,同样触目惊心!首先木造结构的房产30年后房屋部分折旧接近为零,只剩下土地市值11600*54%=6264w日元约366w元(20年折旧40%,剩余6960万日元,再过10年再折旧24%,就剩下市值6960*0.76=5290万日元约309.2w元,30年间折旧6310万日元平均每年折旧210.33w日元约12.29w元,上面我不是曾经提到过D31大侠自己的供述:土地评估值是2900万日元(图17截图)这样算下来,这栋木造房子30年后还有2390万日元的市值(很显然这是不可能的)。因为木造法定住宅耐用年数22年,到了30年,木造住宅市值基本上折旧所剩无几,市值接近于0,显然D31大侠对土地实际市值是不实之词! 这是打假第四点! 東京都江戸川区(えどがわく)の最新地価公示価格は平均37万2439円/m2(2018年[ 平成30年])、坪単価では平均123万1205円/坪で、前年からの変動率は+3.68%です。 江戸川区の最新調査地価(基準地価)平均39万0275円/m2(2017年[平成29年]) 。。。。。就是说,公开信息显示: 東京都江戸川区的最新地価公示価格,平均37万2439円/m2(2018年[ 平成30年])、 或用坪单位平均123万1205円/坪、比前一年(2017年)変動率上涨+3.68%。 江戸川区(2017年[平成29年](基准地価)平均39万0275円/m2)、 坪単価 は131万2396円/坪 。即便同在江户川区内,JR小岩站周边土地价格(39.0285万日元/平米)明显比旁边的京城小岩站周边的土地价格(32.3285万日元/平米)贵了不少(参见图20截图),大家可以看看地图,两个车站之间的距离并不远,即使从JR小岩站步行到京成小岩站,也不会超过18分钟(参见图21),怎么土地价格差这么多呢?是不是因为京城小岩更偏僻一点,更靠近江户川边上的低洼地带呢!看看人家真正的法治国家,该公开的信息都全部查询得到。 那么以目前这块地132.23平米计算,目前的土地市值=132.23* 32.3285=4274.8万日元,那么30年后假定土地价值不变(该网站显示:从2003到2017年的14年间,土地价格基本在35万日元/平米~36万日元/平米之间小幅波动),这栋楼的剩余市值只有5290w-4274.8w=1015.2w日元,以此为基准,可以算出这栋楼建筑物部分在30年间平均每年折旧(11600w-1015.2w)/30年=352.83w日元!显而易见,剩余建筑物市值再折旧3年,到了第33年房龄时,建筑物部分就折旧为0!只剩下土地价值了。这又恰恰印证了一个事实:就是东京都木造建筑物的平均使用寿命33.1年的数据是非常正确的,因此木造住宅到了33年房龄后,房东就面临何时推倒建筑物重建的问题了! 最理想状态下的30年满租客的租金收益3.97w*30=119.1万元肯定要被大翻新的费用所挪用,而且大翻新期间也没有租金收入,出现空租期,一边房东本身还要支出翻新费用,这么一进一出的话,30年的租金收益实际上是接近于0!即便把30年间的119.1w租金收益算上,30年后的资产几乎就只剩下土地市值309.2万元,30年平均收益率(309.2w+119.1-270)/270/30年=1.95%(扣除两次大翻新费用,实际收益率还要低),不论是从每年的收益率1.47%角度来看还是从整个30年间的资产剩余价值的收益率1.95%角度来看,投资收益率都是非常低的,出现本金亏损的几率也非常的大。你说这是在投资吗???突然间,似乎听到了一句震耳发聩的深沉呼声:房子是用来住的,不是用来炒得!看来这一宏大理想在日本早已彻底实现了! 看看人家法治国家是怎么科学管理房地产业的,那个D31大侠竟然恬不知耻给他留言的网友反复唠叨地说“日本人买房子也是要抢的!”很明显,D31似乎要表达:大家和我一起来投资日本房产,从日本房产的上涨中获利实现“薅日本资本主义的羊毛”(摘自D31给留言网友的回复)。颇为讽刺的是,他这种文青式的煽动和他自己第三篇中信誓旦旦地配了中日两国近10年来的CPI,食品通胀率的图标,力图又在向公众表达,中国通胀严重,存钱会贬值,而在日本经济稳定,物价稳定,今天赚的钱是多少,10年后还是多少,购买力变化不大。还画蛇添足的举例冰淇淋和1L明治纯鲜全脂牛奶的价格变动很小的例子,试图他要向他的潜在客户极力证明日本的物价是多么的稳定,既然物价这么稳定,那么日本的地价也应该是稳定的,即便有波动也应该是在一个和经济增长相匹配的适度范围内波动。到时你即使把上涨的土地出售了,还要缴纳土地获利差额的20%转让税,再加上中介手续费和其他税收,又将抹去不少利润吧! 既然你D31对日本未来经济发展的走势有清楚的认识:物价长期稳定,但与此同时又期待土地价格大幅上涨,这算什么“神逻辑”啊!这是打假第五点! 在D31他自己的帖子里还自嘲“脑子被驴踢了”,本想美美地“ 发现了怎么去享受发达国家的社会福利,怎么薅日本资本主义的羊毛 ”(摘自D31帖子),结果非但没有薅到羊毛,结果还被羊反踢了一脚,滚下山坡!即使你在日本买房,这和能否享受日本的社会福利一点关系也没有!没有加入日本国籍或者取得永久居住资格,外国人还是外国人,不知道这种话真得能骗倒几个人?不值一驳,只是一笑而过。 最后造成的结果就是折腾了30年,270万元杀进去,309万元逃出来的悲惨结局!30年后,一旦卖出,还要对(卖出售价—官定房产评估价)的差价征收20%的转让税(5年以下是征收差价的39%,5年以上征收差价的20%),309w的剩余市值是否全部能拿到手还尚未可知!这就是那位自吹自擂的D31的全部底裤!突然脑海中冒出来一位小男孩的声音———“他其实什么也没穿!”(这位小男孩是我崇拜的两个人之一、还有一位是谁?欢迎大家来留言区竞猜回复。礼品是说明“理由”。) 如果每月在国内单纯的定存3.8%,270w本金每年有10.26万元利息收益,30年利率10.26*30=307.8w,加上30年的复利累进效益利息总共至少350w以上,加上270w本金应该620w元以上(约1.1亿日元)。 说到这里,我把那位D31大侠故意隐瞒的所有数据都揭示开来了,究竟他是推销房产的掮客还是别有用心、这大家自己判断。不过这位80后IT男,在他自己的帖子里自称是一位互联网产品经理,我估摸着他是一位网络销售的房产中介小骡骡啦!(图22截图) 关于住宅的用途,D31本人在第一篇帖子和第三篇帖子里面交代前后互相矛盾(图23截图)他一会儿说已经出租出去4户、(入住后租客可以随时退租,但是房东不可以赶人走的),一会儿又说委托给物业管理公司做民宿,签了5年合同,前后的说法不一致。 大家都知道国内的链家中介的自如委托模式吧?租满5年,自如即便送你全部装修,到时估计又要重新装修了。这里小岩的例子也很相似,物业管理公司用了这栋楼最新的最容易出租出去的黄金时间段5年,而且基本上不存在维修设备的问题。坦率的讲,如果我是物业公司,为了让你买下,把你这条大鱼钓住,首次签约即便微利或者不赚钱,也会和你房东签,第二次5年续签的话,房东处于绝对被动状态下(因为分散的10个马铃薯你无法一下子用手拿起来),再罗列种种理由压你房东的租金到手价。到时看你怎么一下子拿起这10个马铃薯?物业管理公司知道然后该如何?那么你房东然后呢?同样细思极恐。 “更糟糕的”是,2018年6月15日起实施的日本新民宿法明确规定:利用自家住宅用于民宿每年出租日数不得超过180天,而且必须事前申请,超过180天营业的话就会被认定为是旅店或者宾馆,这栋楼由于其用途规定是宅地,因此作旅店就不可行。你要做民宿的话,年间不得超过180天,那么你的收益率就会小于长期一般租客的租金,这样显然做民宿也不可能,唯一可以做的就是长期出租,这就是为什么之前图一,图二这么多的租赁空室没有办法做民宿的原因。要知道资本的本质是逐利的,有钱赚的事那么他们为什么不做民宿而宁可空着等租客上门呢?因此,今后在日本不是你想做民宿就可以做民宿的,必须要依经营才行。要注意日本是一个法治国家,不像兔子国可以随便游走于法律边缘,只要打通关节,就可以暗渡成仓的。已经入住的4户日本人租客或者隔壁邻居一旦举报,要面临3万~100万日元的罚款。屡教不改,可能还会吃官司,得不偿失。况且,你做民宿的话,进进出出都是中国人或者外国人,人可能又会比较多,根据航班游客的作息时间必然是无规律可循的,吵吵嚷嚷的也必然影响到隔壁正常的当地人生活,必然不堪其扰会投诉你。而且对于外国人,周边的日本人住户尤其会比较注意,所以今后在日本,经营民宿会越来越严格被监管。已经注册在案的airbnb民宿肯定会被日本旅馆协会监督是否超过每年180天的限制。再多一句警示:以前对民宿没有管理的法律依据,无法管理或者取缔,大家可以随便做民宿,现在6月15日起马上就要开始执行了。要知道日本这个法治国家不是说法律今天通过了(2017年6月通过新民宿法),明天就开执行的,已经整整1年的犹豫期,对已经进入民宿市场的业者进行业务调整的时间,又给予是否准备要进入民宿市场的业者充分的研判时间。今后如果你再违反该规定,就完全没有理由说我不知道该法律或者推说时间太仓促我还来不及调整之类的托词。这方面我也不是专门人士,暂且不多做评论。 再回过来看这栋楼的现状,据调查可以确定目前这栋楼已经售出-----完売御礼(图24),真正的房东觉得在日本难以找到接盘侠的情况下,把眼光瞄准了国内很多不明真相的吃瓜群众,希望从中物色到接盘侠。一旦成交,383.292万日元约22万元的中介费就到手了(参见图12)。从D31大侠的软文可以看出,它提供的很多数据都是信口雌黄,脱离实际的数据,用坑蒙拐骗来忽悠国人!这也可以间接证明这个D31互联网房产产品经理对这栋楼的具体实际交易费用不是很清楚(他自称已经购入应该比谁都更清楚哪个环节花多少,哪项赋税要支付多少钱之类的,而不是笼统的说“反正总共4500万日元什么都包括了”的说辞来唐塞),再次提醒诸位务必提高警惕,在不了解日本房地产制度和税收制度的前提下,请诸位不要盲目跟风,对发布不实信息的人坚决说“不”! 更讽刺的是,这位D31大侠硬生生地把我从一位日本房产菜鸟变成了职业级选手。真的是细思极恐啊!要骗人怎么还把这么多可以公开查询得到的信息乱讲一通呢?说真的,还是那句话,如果我是他D31的老板,明天一定把他开除了,好不容易通过包装打造出如此光鲜的高回报率6.5%,使得原本一手好牌眼睁睁地被你D31给打烂了!这栋楼之后该怎么继续找接盘侠啊?不好意思,D31还是自己做一回超级接盘侠吧!很多事情不要以为只要天知,地知,你知,我知就可以安心大胆地去做,要明白其实已经有四个人知道了。D31大侠再看看我的维基解密头像,回头是岸! 温馨提示:之后一旦发现新的事证,精彩事项会在留言区持续更新,欢迎关注!各位网友如果能够进一步提供补充信息的,非常欢迎在留言区与大家分享;如果还存有质疑的也非常欢迎一起来讨论,把真相越辩越明,让谎言无所遁形! 图一 小岩地区的木造新建房屋租金条件,都是礼金0敷金0(敷金是押金) 租赁信息来源: https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html 图二 同京成小岩站徒步9分全新住宅4户空室 图三 所得税征收对象,租金和还款本金征收,利息部分免征 图四 固定资产税和所得税表 固定资产税等信息来源:http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/ 图五 火灾险列表 图六 房贷30年计算器 图七 浮动利率变动表和所得税表 图八 推算公寓耐用年数计算法 图九 东京都23区空置率排名 信息来源: https://miraimo.com/2415 图十 30年房龄租金只有5.5万日元 图11 日本国税厅发表日本住宅的平均使用寿命 图12 仲介手数料(中介费) 图13 大阪公寓的物业费占月租金的17% 图14 每月租金60万日元约3.6万元 图15 其他税费以及最后准备到可以入住的家具家电一共花费大约20w 图16 旅费和翻译等杂费花费10万元 图17 本人交代首次投入4500万日元约263万元人民币等费用 图18 每月管理公司的公益费3000日元*10间 图19 日本住宅每月的管理费‘和修缮维修费从房东的租金中扣除 图20 東京都江戸川区の最新地価公示価格は平均37万2439円/m2(2018年[ 平成30年])、坪単価では平均123万1205円/坪 最新重要调查发现---------信息来源:https://tochidai.info/tokyo/edogawa/ 图21 JR小岩和京成小岩的距离步行约18分钟 图22 自称自己是一位互联网产品经理 图23 房屋用途是一般出租还是做民宿交代混乱 图24 开发商的售罄 图25 原来土地状况可并排停6辆车的宽度 图26 竣工前照片 2018年3月末竣工 版权归作者所有 作者:bloomberg(来自豆瓣) 来源:https://www.douban.com/note/671660901/ 旅 日 侨 网 长按二维码识别 关注我们 更多精彩! 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